楼市加速去库存

  IM竞技官方下载     |      2022-06-27

  楼市加速去库存CRIC 数据显示,2022 年 5 月百城商品住宅库存量达到了 6.07 亿平方米,同比增长 5%,沈阳、大连等弱二线 个城市出台 299 次调控托举楼市。不少城市去库存压力已经迫在眉睫,比如,郑州 19 城重启 房票安置 背后,核心在于去库存。

  src=今年 5 月,地方政府密集出台的政策之下,总算出现一些好的信号。百城狭义库存出现了小幅下降,2022 年以来去化周期首次出现回落,截至 5 月末,百城库存降至 23.3 个月,比 4 月末时减少了 1.3 个月。

  首先,5 月商品房待售面积达到 5.54 亿平方米,同比增长 8.6%。也就是说,按国家统计局公布的《中国人口普查年鉴 -2020》披露数据,人均居住面积 41.76 平方米计算,现有待售商品房面积已足够 1300 万人居住。

  聚焦住宅待售面积,5 月末上涨至 2.68 亿平方米。要知道,2021 年,商品住宅待售面积 6 年来首次增加,彼时待售面积为 2.28 亿平方米,如今较之增长了 18%。

  其次,狭义库存(已批准预售可售但尚未销售的商品住宅面积)总量达到了 60726 万平方米,同比上涨 5%。一线、三四线城市均出现同比增长,涨幅分别为 11% 和 12%。

  再来看广义库存(商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量总和),2022 年 5 月末已达 38 亿平方米,其中,贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台 5 月末广义库存规模突破 1 亿平方米。

  目前一二线城市库存风险相对可控,比如疫情影响下,一线城市供求疲软,去化周期增至 20.4 个月,二线 个月。三四线 月末去化周期达到了 26.9 个月。

  src=src=哪些城市库存压力大?实际上,库存总量 TOP20 城市中有 19 个城市库存总量超 1000 万平方米,3 个城市库存总量更是超过了 2000 万平方米。

  过去 6 个月,青岛为去库存也是政策不断。首先是房贷执行最低利率,部分区域一二手房限售 5 改 2,西海岸新区购买新房可享受契税补贴,6 月 20 日又传出非限购区域内认贷不认房的政策。

  政策加持下,5 月青岛新建商品住宅成交面积为 95.3 万平方米,同比下降 32%,降幅较上月收窄近 19 个百分点。1-5 月,青岛新建商品住宅成交累计成交 423 万平方米,同比下降 33%。但近郊及远郊等区市市场依旧不明朗。

  以武汉为例,2022 年武汉供需低迷,库存高企,库存总量达到了 2144 万平方米。此外,过去几年,武汉出让土地建面是住宅成交面积的 1.4 倍,截至 2022 年 4 月末,广义库存高达 9736 万平方米,即便不再新增供地,仍需 5 年以上才能去化完毕。

  src=另外,还有一大部分三四线城市库存正在加速上涨。比如三明、泰州、盐城。

  这三个城市库存涨幅均呈现翻倍式增长,截止 5 月末,三明以 285% 涨幅领涨全国,这些城市特征在于,单城库存总量在 500 万平方米以下,但成交短期回调加剧,导致库存大幅上涨。

  库存同比涨幅 TOP20 城市中,库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京和郑州,5 月末库存总量分别为 794 万平方米、1335 万平方米,同比分别上涨 36%、33%,涨幅位列全国第 15 和 16 位。

  值得注意的是,南京和郑州均实施了棚改 房票安置 ,其中南京是在溧水区。两城的去库存压力可见一斑。

  src=src=三四线城市去化周期普遍较长,比如 5 月库存去化周期 TOP20 城市中,北海、钦州、宝鸡去化周期均超 50 个月,而广西防城港去化周期更是达到 157 个月,意味着至少需要 13 年才能消化完毕。此外,嘉兴、惠州、珠海和汕头则因为前期需求透支,短期内成交低迷,造成去化周期攀升。

  以嘉兴为例,5 月末,嘉兴去化周期同比增长近三成至 54 个月。从成交层面来看,年内嘉兴新建商品住宅成交面积已连续 5 个月同比负增长,5 月成交面积仅为 5 万平方米,同比下降近 61%。

  聚焦一二线 个城市库存消化周期超过了 24 个月。其中,长春去化周期拉长至 125 个月,同比增长 479%,排在二线城市首位。也就是说,长春现有库存至少需要 10 年才能消化完。

  受疫情影响,长春经历了较长时间的静态管控,尤其今年 4 月成交面积仅为 591 平方米,同比下降 99%,新房成交面积连续 13 个月同比负增长。1-5 月累计成交 86 万平方米,同比减少 70%。

  此外,哈尔滨紧随其后,去化周期也达到了 106 个月,是一二线城市中去化周期唯二超 100 个月的城市,短期去化压力尽显。

  一线城市库存压力也不容忽视。5 月末,北京商品住宅去化周期已经达到了 27 个月,同比增加 44%。

  src=值得注意的是,在政策刺激之下,6 月市场已经出现了回升态势。CRIC 数据显示,80 个重点城市前 20 日累计成交 1416 万平方米,环比增 18%;35 个城市开盘去化率增至 52%。短期内,库存压力或有所缓解,但由于市场热度难以回归去年高峰,因此整体库存仍将延续高位。

  房地产行业从 去杠杆 到 稳杠杆 ,在这一过程中,去库存,也已成为当前楼市的一大典型特征。市场真正回稳之前,去库存仍将压力城市维稳市场的主要抓手。